土地を貸す場合の注意
●土地を貸す場合の注意
マンションデベロッパーに土地を貸して生計を立てたい
Ｑ
私は自分の土地をマンションデベロッパーに貸し、デベロッパーがその土地にマンションを建築分譲して、マンション購入者から入る地代で老後の生計を立てようと思っています。
地代を滞納された場合どういう対処が出来ますか。また、土地の賃貸契約を締結する上で、どんな点に注意すればよいのか教えてください。
Ａ
デベロッパーとは転貸借の契約にし、地代は一括で
デベロッパーが土地をあなたから借りて、その上にマンションを建てて分譲するということは、デベロッパーがあなたの土地を一括で賃借し、マンション購入者それぞれに対して又貸しする、転貸借の契約をすることになります。
地主にとっては、自らがマンションを立てて分譲し、マンション購入者各自と著k酢悦借地契約を結んだ場合でも、デベロッパーと一括の借地契約を結んだ場合でも、何らかの事情で地代が支払われなくなる可能性はゼロではありません。
しかし一般的には、一括でデベロッパーに貸したほうが、契約がスッキリしていて気が休まるのではないでしょうか。たとえマンション購入者の1人が地代を支払わない、というトラブルが発生してもデベロッパーと購入者との間で処理すればよいのであって、あなたはそのいざこざに巻き込まれなくてもよいのですから。
ただ、後々デベロッパーである会社が倒産などして、土地の賃貸料が受け取れなくなるケースがなきにしもあらず。デベロッパーが地代を滞納すれば、地代を支払うという条件の上で成立している転貸借契約は無効となります。契約を解除して、マンション購入者に対しては建物全体を取り壊して土地の明け渡しをするように請求することもできるわけです。
マンション購入者の連絡先を教えてもらう契約にする。
しかし、実際問題マンションの購入者全員の建物を取り壊して更地にする、というのはかなり大変なことです。豚名場合、もう1つの手段として、デベロッパーを外して、マンションの購入者それぞれと、改めて直接土地貸借契約を結ぶ、ということも蚊が得られます。
どちらにしても、デベロッパーが倒産したときには、マンション購入者との交渉が必要になるわけですから、デベロッパーと転貸借契約を結ぶときには、マンション購入者の名前や連絡先などの情報を、必ず教えてもらうようにします。それができない場合は、又貸しを認めない、という条文をつけたほうがよいと思います。
重ねて、どんな。建物を建てるのか、事前にチェックできる契約にすることも大切です最近よくある耐震構造の問題などが発覚すると、マンションは完成したけれど販売ができない、住人も住めない、というような問題が起こり、結局会社も倒産、ということになりかねません。地主側でも一級建築士を依頼して、事前に図面などを見てもらうようにすると安心です。
いずれにしても、地主であるあなたとマンションのデベロッパー、マンション購入者と、登場人物が３者。そういうことからくる契約の複雑さもありますから、専門家である弁護士に相談するほうが無難でしょう。
通常、分譲マンションの土地の転貸借契約は30年が一区切りですが、建物が残っていたらその後も契約更新することになります。更新を拒否することは正当な理由がない限り、なかなかできません。途中で打ち切ることのできない、先の長い長い契約になるのですから、デベロッパー任せにせず、専門家の協力を得ながら、よく検討して決めることをおすすめします。